Kernkompetenz
Einkauf
Durch Marktkenntnis und jahrzehntelange Kontakte. Die eigene Präsenz vor Ort und der enge Kontakt zu lokalen amerikanischen Entwicklern sichert seit Jahren ein kontinuierliches Angebot von Grundstücken in guten und sehr guten Lagen zu vernünftigen Preisen. In der Vergangenheit lagen die erzielten Verkaufspreise bei 3-5 fachen des Einkaufspreises, für die Zukunft werden 2- 2,5 fache Steigerungen erwartet.
Hier beispielhaft dargestellt der Projektablauf des abgewickelten Baulandprojektes "Jupiter 95 North"
1. Schritt
Optionierung oder Erwerb von strategisch günstig gelegenen, unbebauten Flächen nach umfangreichen Vorprüfungen.
2. Schritt
Auf Basis behördlicher Standards wird noch während der Erwerbsphase ein Entwicklungskonzept erarbeitet und daraufhin ein Flächennutzungsplan erstellt.
3. Schritt
Bedingung für den Anschluss an den öffentlichen Verkehr war in diesem Fall der Bau einer Erschließungsstraße und einer Brücke. Mit Umsetzung der Anforderungen des Bebauungsplanes wurde die Werterhöhung des Grundstücks erreicht.
4. Schritt
Fertigstellung der Bebauungsplanung, jetzt ist das Grundstück für unsere Abnehmer baureif, der Weiterverkauf / die Abwicklung kann erfolgen.
Zügige Durchführung von Baugenehmigungsverfahren
Durch die Konzentration unseres Geschäftes auf wenige, wachstumsstarke Staaten in den USA besteht ein intensiver Austausch mit den lokalen Behörden und hohes Know How bezüglicher der Genehmigungsfähigkeit für einzelne Areale. Grundlage ist die in den Projektgebieten stark wachsende Bevölkerung und der damit verbundene Flächenbedarf.
Exitstrategie
Über unsere Niederlassung vor Ort und die langjährigen Beziehungen unserer amerikanischen Partner zu großen Bauträgern kann der Verkauf frühzeitig eingeleitet werden. Ein Verkauf ist in jedem Projektstadium möglich, je nach Interesse des potentiellen Käufers.
Die Exit-Strategie sieht einen Verkauf des Baulandes an große Bauträger und Bauunternehmen nach 2 bis 4 Jahren Entwicklungszeit vor, eine Bebauung durch JUSA Invest GmbH oder ihre US-Partner findet derzeit nicht statt. Die Arealgröße liegt normalerweise zwischen 30 und 200 ha, je nach Lage und Bebaubarkeit. Räumlicher Schwerpunkt ist Florida, jedoch werden auch Projekte in ausgewählten anderen, wachstumsstarken Staaten der USA durchgeführt.
Für die Beteiligung von Investoren an den Projekten wird ab 2006 neben schon seit vielen Jahren erfolgreichen Private Placements auch ein von der BaFin genehmigter Fonds mittels Verkaufsprospekt angeboten.
Die Private Placements wenden sich an einen kleinen Kreis vermögender Investoren, die Mindestanlagesumme liegt in der Regel bei 250.000 USD.
Die Mindestanlage für den Fonds beträgt 50.000 USD.
Sicherheit
Wachsende Bevölkerung und Wirtschaftswachstum
Der stetige Bedarf an Baugrund durch wachsende Bevölkerung in den gemeinsam als Sunbelt bezeichneten Staaten der USA ist neben dem nach wie vor bei 3,0 – 4,0 % liegenden Wirtschaftswachstum in den USA die wichtigste Basis.
Finanzierung
Mit den Eigenmitteln der Beteiligungsgesellschaft wird sowohl der Ankauf des Grundstücks durch die Projektgesellschaft zu 50% finanziert als auch die folgende Baulandentwicklung. Mit steigendem Grundstückwert fällt die Quote der Fremdfinanzierung von anfangs 50% des Einkaufspreises stetig.
Die Beteiligungsgesellschaft nimmt keine Kredite auf.
Hypothekarische Absicherung durch den Treuhänder
Das Investorenkapital wird über einen Treuhänder der Beteiligungsgesellschaft zur Verfügung gestellt. Dieser achtet darauf, dass die Rechte des Anlegers gewahrt sind. Wichtigstes Instrument des Treuhänders ist eine Hypothek (mortgage) - im 2.Rang nach der Bankenhypothek - die bis zu einer Gesamthöhe zugunsten des Treuhänders eingetragen wird, die das gesamte zu erbringende Eigenkapital zuzüglich des zu erwartenden preferred return umfasst.
Der Treuhänder verpflichtet sich gegenüber den Investoren, diese Hypothek nur freizugeben, wenn die Zahlung in mindestens dieser Höhe gewährleistet ist. Damit ist ein Verkauf des Grundstückes nur nach Zahlung an den Treuhänder bzw. mit Zustimmung des Treuhänders möglich.
Land
Da JUSA Invest keine Immobilien fertigstellt und vermietet, besteht das Vermögen der Gesellschaften immer im vielseitig nutzbaren, erworbenen Land. Land gilt generell als sichere und langfristig steigende Wertanlage.
Rendite und Risiko
Gewinn
Der linear erzielte Gewinn in USD für die Investoren lag in den zurückliegenden Projekten zwischen 14 – 24% pro Jahr.
Für die Projekte mit größerem Investorenkreis (seit 2000) liegen Bestätigungen von Anwälten und Steuerberatern über die erzielten Gewinne vor. Für die laufenden Projekte wird je nach Beteiligungsverhältnis und Eintrittszeitpunkt des Investors ein Gewinn von 14 – 22 % erwartet.
Zeitdauer und Ausschüttung
Die Gewinnausschüttung und Kapitalrückführung erfolgt nach Verkauf
bzw. Abwicklung eines Projektes.Die Ausschüttung erfolgt nach Erstellung der Projektabrechnung und dauert in der Regel 2- 3 Wochen nach Closing. Der Investitionszeitraum liegt durchschnittlich zwischen 2 und 4 Jahren.
Risiken
Der höheren Gewinnerwartung steht ein unternehmerisches Risiko
gegenüber.
Beispielhaft sind folgende Risiken zu nennen:
- Verzögerung oder Nichterteilung der angestrebten behördlichen Genehmigungen
- Änderungen der Flächennutzung durch die Gemeinden
- Marktpreisentwicklung für Grundstücke
- Änderung des regionalen Flächenbedarfs
- Nachlassen von Bevölkerungswachstum / Wirtschaftswachstum
Diese Risiken werden dadurch verringert, dass ein Grundstück erst
erworben wird, wenn Voranfragen bei den Behörden und mit potenziellen Abnehmern positiv verliefen.
Steuerliche Situation
Besteuerung
Jeder Investor muss eine US-Steuernummer haben. Auf Wunsch benennt Jusa Invest GmbH eine Beratungsgesellschaft, die sowohl die Beantragung der Steuernummer als auch die dann nötige jährliche Steuererklärung des Investors durchführt.
Die Erträge aus den Baulandgeschäften sind nur in den USA zu versteuern, zu den im Vergleich zu Deutschland derzeit niedrigeren Steuersätzen. In Deutschland unterliegen die Erträge dem Progressionsvorbehalt. JUSA Invest betreut die steuerliche Abwicklung der Kapitalanlage in Deutschland und den USA, in Kooperation mit US Steuerberatungsgesellschaften.
Presse
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